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テナント契約を定期借家で行うメリットとチェックポイント

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カテゴリ:店舗を貸したい

テナント物件を経営するオーナーの悩みの一つに、普通借家は借主の権利が強すぎることが挙げられます。

 

オーナーの意に沿わない借主が普通借家に入居した場合は契約解除が難しく、立ち退き料がかかってしまうことも。

 

こうした普通借家のトラブルを回避したいオーナーには、定期借家契約がおすすめです。

 

今回は、テナント契約を定期借家契約で行うメリットと契約時に確認すべきポイントについて解説します。

 

定期借家契約を結ぶメリットとは


契約


定期借家の最大のメリットは、期限が来たら必ず契約を終了させることが可能な点です。

 

もし継続入居してほしくない借主がいる場合、定期借家であれば期間満了とともに退去させることができます。

 

借主に継続入居してほしい場合は、再契約をすることで期限を更新できます。

 

おのずとマナーの良い借主が残るのでテナント物件の評判が自然に良くなり、賃料の下落防止にも役立ちますよ。

 

原則として期間中は解約できないため入退去管理がしやすく、もし借主から賃料の値下げを求められても賃料関連の特約(例:入居後〇年間賃料を減額しない)があればその特約が優先されます。

 

テナント物件のオーナーにとっては良いことずくめの定期借家ですが、その契約のためにはいくつかのポイントを理解する必要があります。

 

定期借家のポイントとは?


ポイント


メリットが多いとされる定期借家契約でも、しっかりポイントを押さえておかないとトラブルに発展する恐れがあります。

 

ここでは、定期借家契約に関するポイントについて解説します。

 

まず、定期借家は契約書や公正証書などの書面での契約が必須になります。

 

2018年に法律が改正されるまでは、貸主は契約書と別に事前説明書を作成して借主に内容を説明しなければなりませんでした。

 

しかし、現在は事前説明書の内容を重要事項説明書に盛り込むことができます。

 

ここで注意するポイントは、あくまで事前説明書の内容を貸主が、重要事項説明書の内容を宅地建物取引士がそれぞれ説明する前提であることです。

 

そのため、貸主は宅地建物取引士に事前説明をしてもらうための委任状を作っておく必要があります。

 

そして、貸主は期間満了日の1年~半年前までに借主に対して期間終了の事前通知をするよう定められています。

 

これらの手続きを怠ると、定期借家契約をしたつもりでも普通借家契約として扱われることがあります。

 

そうなると退去させたい借主から更新を求められて期間延長を余儀なくされる恐れもあるため、ポイントを押さえた契約をすることが重要です。

 

まとめ


普通借家契約では借主の権利が強く、テナント物件のオーナーが借主に退去を求める場合は立ち退き料が必要になることもあります。

 

期間つき賃貸契約である定期借家契約なら、マナーの悪い入居者と再契約する必要はなくなります。

 

ただし、定期借家契約は正しく行わないと普通借家契約と見なされる恐れがあります。

 

契約書類や事前通知などのポイントをしっかり押さえて、確実に契約を行いましょう。


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