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収益物件の売却前に知っておきたい!減価償却と売却のタイミングとは

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カテゴリ:店舗・物件を売りたい
収益物件を持っているけれど、そろそろ売却しようかなと考えている方は売却のタイミングが重要です。

特に減価償却についてはきちんと知っておく必要があります。

ややこしく感じる部分ですが、ひとつずつポイントを押さえておくと便利ですので覚えてしまいましょう。

収益物件のイメージ画像


収益物件の売却前に知っておきたい減価償却の計算式


まず、減価償却とは何なのでしょうか?

減価償却とは簡単に言うと、確定申告のために必要な計算です。

収益物件を売却すると、売却したのにもかかわらず税金が発生します。

これは決まりなので仕方ありません。

義務ですのでしっかりと払いましょう。

建物には寿命があり、年数が経つにつれて価値が減少していきます。

この減少していく価値を金額に換算して、経費として計上することを減価償却と言います。

では具体的に、どのような式になるのでしょうか?

減価償却費は「建物を購入した金額×0.9×償却率×経過年数」で導き出されます。

建物を購入した金額には、土地代金は含まれないので注意が必要です。

そして償却率とは、1年ごとに喪失する価値の指標のことです。

建物の構造と耐用年数を調べて、国税庁のサイトと照らし合わせるとわかります。

なお耐用年数の計算には、注意点があります。

まず、計算後の数字に1年未満の端数がある場合は切り捨てましょう。

また計算結果が2年に満たない場合は、「2年」として数えます。

経過年数は、建物を購入してから売却までの間の年数になります。

収益物件の減価償却を踏まえた上で知りたい売却のタイミング


減価償却について分かった上で、収益物件を売却するタイミングはいつがよいのでしょうか?

収益物件を売るのは、「減価償却期間が終わったとき」がベストです。

たとえば耐用年数を過ぎた古い物件であっても、減価償却が5年くらいでできることが分かったとします。

この物件については、ある高年収の方が節税のために購入してくれる可能性もあります。

さらに、デットクロスの発生前に売ってしまうのも手です。

デットクロスとは、受けていた融資の元金返済の額のほうが減価償却費よりも大きくなることを言います。

減価償却費を上回ってしまうとキャッシュフローは悪化していきますから、そうなる前に売ってしまうのです。

減価償却のイメージ画像


まとめ


収益物件を売る前にぜひ知っておきたいポイントをいくつかご紹介しました。

減価償却は一見難しそうですが、式を見てみるとわかりやすいのではないでしょうか。

これから物件を売ろうと思っている方は、計算式にあてはめてシミュレーションをしてみてくださいね。

私たち株式会社街くるでは、大阪を中心にオーナー様や事業を立ち上げたい方のご相談を承っております。

 

不動産経営についてお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。

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