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大阪府大阪市北区堂島1丁目2-10第2堂栄ビル 601

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大阪市北区のテナント情報や不動産のコンサルティングは街くるへ>用語集

用語集

■ 一括返済

住宅ローンの返済は通常月々の分割払いですが、それを一度に完済してしまうことを一括返済と言います。
通常、ローンの債務者は債権者から「一括返済を迫られない権利」をもっていますが、滞納を繰り返すとこの権利が失われ、債権者により一括返済を求められる可能性が生じます。
この場合の一括返済とは滞納分ではなく、ローンの残高すべてを一度に支払うことを意味します。

■ 一般媒介契約

不動産の売買や賃借を不動産業者に依頼する際に結ぶ契約の一種です。
依頼者がある宅建業者に売買の代理・媒介を依頼し、それに重ねる形で別の宅建業者にも依頼をする、という形が可能な契約となります。
売買の代理や媒介を宅建業者に依頼する場合、その契約の類型には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つがありますが、依頼先が一つの業者のみに絞られる「専任」や「専属専任」の場合と異なり、一般媒介においては依頼する業者を重複させることができます。さらに契約を結んでいる状態で、依頼者自身が取引相手を見つけ、直接契約することも可能です。
この一般媒介契約のうちにはさらに、他の依頼先を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」の二つの種別があります。
依頼者にとっては幅広く有利な取引相手を探すことができる契約形態ですが、一方で宅建業者にとっては成功報酬を得られないリスクがあり、専任などの場合と比べ動きが消極的になる、ということも考えられます。

■ 委任状

委任状とは、なんらかの契約や手続きを行う当事者が、都合により直接それを行うことができない場合、代理人にその契約を任せるときに用意する文書です。「私は確かにこの人に手続きを任せます」ということを示す書類です。
委任状において手続きを任された者(受任者)は、十分な注意をもってその手続きを遂行する義務を負うことになります。たとえ委任契約が無償で結ばれたものであっても、その手続きに不備があり、手続きを任せた者(委任者)に損害が生じた場合は、受任者にはその損害を賠償する責任が生じます。

■ 印紙税

不動産売買の契約書など、課税の対象として定められた契約文書を発行する際に課される税金です。
印紙税法により課税対象となる文書は20種類あり、領収書、不動産売買契約、借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約など、契約内容や金額によって細かく税額が定められています。
契約書1通ごとに納税が必要となりますので、不動産売買においては買い手と売り手、2通分を発行することが一般的です。
印紙を契約書に貼りつけ、消印することで納税の証明となりますが、「印紙を貼っていない契約書が無効になる」というわけではありません。印紙税の未納と、契約の効力とは別の問題として扱われるためです。
ただし、課税対象となる契約文書を発行しながら印紙税を納付しなかった場合、本来の3倍にあたる税金が徴収されます。

■ 売渡承諾書

売渡承諾書とは、ある物件の持ち主が、「この物件を売却しますよ」という意思を表した文書のことです。
文書の内容としては、対象となる物件の面積や、売渡の金額、取引の期限などが記載されますが、法的な拘束力をもつものではないため、一般的に契約の準備段階で発行されることが慣例となっています。
つまり「書かれている金額や期限など、必ずしも厳守しなくては取引が成立しない」といった類のものではなく、随時その内容も、その「売りたい」という意思そのものも撤回できる、ということになります。

■ オーバーローン

オーバーローンとは、一般に「ローンの残高が、物件の時価を上回っている状態」のことを指します。つまり、「物件を売ってもローンをすべて返済することができない」という状態です。
もともとは「金融機関が預金額を上回る金額を貸し出すこと」を指す言葉ですが、それが転じて「万が一の際にローン返済のアテがなくなる」といった意味で用いられるようになり、上記の「ローン残高>物件価格」という意味で使われるようになりました。

■ 乙区

登記簿上に記載される、不動産の権利に関する登記箇所です。
登記簿には、一筆の土地、一つの建物ごとに「登記記録」が備えられ、登記記録は「表題部」「甲区」「乙区」という三つの部分から成り立っています。
表題部には土地や建物の所在地や面積などの情報が記載されており、甲区には所有権に関する情報(いつ、誰がその物件を取得したか)が記載されています。最後の乙区には、所有権以外の情報、すなわち抵当権や根抵当権、地上権、地役権、賃借権などについての情報が記載されています。
所有者の債務状況の履歴や、不動産の債権額など、あらゆる権利状況に関わる情報が記載されている部分です。

■ 親子間売買

ローンの返済が立ちいかなくなり、「このままでは競売にかけられてしまう」という状況で、一度親族に買い取ってもらうことにより当面の問題を解決する方法です。任意売却の手続きを行った後も、自宅に住み続けることができます。

大きな問題として、「親族間の売買の場合、住宅ローンの申請が通りにくい」ということが挙げられます。基本的に銀行では申請が通らず、ノンバンク系の一部でのみ、高金利などの悪条件で認められる、という場合がほとんどです。

■ 買付証明書

買付証明書とは、ある物件を購入したいと考えている者が、「この物件を買いますよ」という意思を表示するための文書です。対象物件の情報や、希望する売買金額や支払い方法などの条件などが記載されますが、「売渡承諾書」の場合と同じく法的拘束力をもたないため、「契約の準備段階における慣例的なもの」といった位置づけです。そのためここに記載された内容は絶対的なものではなく、その後の交渉などを通じて変更・撤回することもできます。

■ 瑕疵担保責任

「不動産売買において、取引される物件に普通の人では見抜けないような欠陥が存在する場合の売主の責任」のことを指します。「瑕疵(かし)」とは欠陥があることを指し、雨漏りやシロアリ被害、構造の腐食など、売主が目立たない欠陥を隠して不動産を売却した場合、その欠陥によって発生した損害に対する賠償責任を売主側は負わなくてはなりません。
売主は故意・過失に関係なくこの責任を負うことになりますので、売買においてその欠陥を知らなかったとしても、賠償責任を負うこととなります。

売主が宅地建物取引業者である場合、売主が瑕疵担保責任を負うのは引き渡しから2年以上と定められています。

■ 過払い金返還請求

返済している借金の利息が法律の定め以上である場合、法律の定めを超えて余分に支払った分のお金を業者に請求することができます。利息制限法には、以下のように利息の上限を定めています。
元本10万円未満…20%
元本10万円以上100万円未満…18%
元本100万円以上…15%

これを超えて支払った分については、もともと借り入れた額から差し引くか、借入金額を超えて支払ってしまっている場合には、それを過払い金として請求することができます。過払い金の請求期間は10年と定められています。

■ 仮差押え

「差押え」は、債権回収のため国家権力が私人に対して財産の処分を禁じることを言いますが、債権回収のための強制執行がなんらかの理由により困難である場合、この「仮差押え」の処分が行われることがあります。債権者が裁判所に対し、「このままでは債権を回収することが困難となるため、今すぐ債務者が財産を処分できないようにしてほしい」という申し立てを行い、それが認められると、突然裁判所から債務者に対して「仮差押え」の通達が届きます。通常の差押えと同様に、不動産や動産、預金口座などを、債務者が勝手に処分することができなくなります。

法的には、仮差押えの対象となった不動産を売却することは可能ですが、後に本執行となった際、それを購入した者は所有権を失い、不動産は競売にかけられることとなります。

■ 仮登記

不動産登記を行ううえで必要となる要件がすべて揃っていない場合に、あらかじめ登記簿上の順位を確保しておくための手続きです。不動産を購入するにあたり、手付金などを支払っただけでは本登記を行うことができません。そこで購入者が重複するなどの問題が起きないよう、「この不動産は近いうちに所有者が変わりますよ」ということを示すため、仮登記を行うことになります。

仮登記をしておくことで、後日条件が整い本登記を行ったときに、登記簿上では登記を行った日付が「仮登記をした日付」となります。
たとえば先に仮登記が行われている物件を購入しようと思った場合、そのまま契約して本登記を済ませても、仮登記を行っていた者が本登記を済ませてしまえば、その物件の所有権は先に仮登記を済ませていた者に移転することとなります。仮登記が行われている物件を扱う際には、仮登記を行った者との事前の交渉が必須です。

■ 元金

お金の貸し借りや、金融機関への預金において、「利息分を含まない、もともとのお金」のことを元金と呼びます。
住宅ローンや借金の返済分には、「元金部分」と「利息部分」とがあり、「元金部分」がもともと借りた金額の返済にあてられていることになります。

■ 求償権

求償権とは、他人の債務を代わりに支払った者が、もともとの債務者にその債務の返済を請求できる権利のことを言います。住宅ローンの返済が滞り、督促状などによっても返済がなされない場合、債権者である金融機関はローン保証会社などから未返済分の補償を受けることになります。つまり、「この人がお金を返してくれないから、代わりに支払ってください」と金融機関が保証会社に求めるということです。保証会社はここで、債務者の代わりにローンの未返済分を一括で支払います。保証会社が債務の支払いを肩代わりした時点で、保証会社には「債務者にもともとの債務の支払いを請求する権利」、すなわち「求償権」が生じることになります。

債務者にとっては一見、債務の返済先が変わっただけのように思えますが、実際には大変な違いが生じています。保証会社は債務者に、肩代わりした分の一括返済を請求することができるのです。保証会社にローンを代わりに支払ってもらった分、支払いを待ってもらう権利を失った、ということです。
これを「期限の利益の喪失」と呼び、保証会社による代わりの返済(代位弁済)が行われた後は、債務者がいくら「分割で支払わせてくれ」と言っても認められることはありません。保証会社の請求に応じて一括返済が行われなければ、物件は差し押さえられ、競売にかけられることになります。

■ 給与差押え

ローンや借金の返済が滞っている場合に、給与の一部を直接債務の返済にあてるよう、金融機関などが裁判所に申し立てて行う手続きです。申し立てが受理されると、裁判所は債務者の勤務先に対し、給与の一部を本人に支払わず、業者に支払うよう命じます。実際の額としては、給与から税金や各種保険料を差し引いた額が44万円以下の場合は「税金などを控除した額の4分の1」を、44万円を超える場合には「給与から33万円を引いた額」が差し押さえられることになります。

■ 強制競売

多くの競売は「担保不動産競売」と呼ばれ、債権者が抵当権(担保している不動産を売りにかける権利)を実行する形で行われます。しかし担保の設定がなされていなくとも、裁判所への申し立てにより債務者の所有する不動産を競売にかけ、それを債務への弁済に充当することが認められています。このように、担保の設定の有無にかかわらず、債権者が国家権力への申し立てによって不動産を売却する手続きを強制競売と呼びます。

■ 強制執行

債務者が債権者に対して弁済を行わない場合、債権者は裁判所に申し立てを行うことで、債務者の意思とは関係なくその財産を処分し債権を回収することを強制執行と呼びます。
また、競売での落札後、立ち退きが速やかに行われない場合、強制的に家財道具などを処分し、その物件の明け渡しを実行することも、強制執行の一つです。これには上記のものとは別に費用が必要となります。

■ 金銭消費貸借契約

金融機関との間に結ばれる、住宅ローンなどの借入についての契約のことです。貸付金額や利息、返済の方法、保証人などについて、正式な書類に記載します。契約を有効にするためには、実印と印鑑証明のほか、通帳と通帳印、住民票が必要となります。

■ 競売

住宅ローンなどで担保としていた不動産について、その債務の返済が不可能とみなされた場合、債権者の申し立てにより裁判所がその不動産を差し押さえ、売却を行う手続きです。
国家権力による強制処分であり、迅速な手続きが求められることから、一般的な相場よりもかなり低い価格で落札される場合がほとんどです。しかし通常の不動産売買と異なり、入札する側は物件の内覧を行うことや売主からの情報を得ることはできません。落札後にもともとの入居者が速やかに立ち退かない場合、強制執行の手続きを取らなくてはならないこともあり、入札を行う場合には注意が必要です。

■ 競売開始決定通知

競売の手続きが開始されたことを伝える裁判所からの書類です。
ローンの返済が不可能とみなされると、金融機関はローン保証会社から未返済分の支払いを受けます。これにより保証会社へと債権が移行すると、債権者となった保証会社はまず債務者に一括返済を求めます。これに応じられない場合、保証会社は担保となる不動産を売却するため、裁判所に競売の申し立てを行います。その申し立てが認められると、裁判所から債務者のもとに通知が届くことになります。入札日などの詳しい情報はここでは記載されず、後の「期間入札通知」によって伝えられることになります。
任意売却をスムーズに行うためには、遅くともこの段階で動きはじめる必要があります。

■ 競売予告

住宅ローンの滞納が続いた場合に、債権者から債務者に送付される書類で、「ローンの未返済分を一括で返済しなければ、担保物件を競売にかける」という内容が記されています。法的な書類ではなく、債権者によって形式は異なり、さらに債権者のなかにはこうした通知をせずに競売の申し立てを行う業者も存在します。

■ 現況調査報告書

ある物件が競売にかけられることが決定すると、競売における最低入札価格などを決めるため、その物件に裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪れ調査を行います。このときの調査結果を記載したものが、現況調査報告書です。
土地と建物に関する一般的な情報が、建物の内外の写真とともに記載されるほか、ローンの滞納状況なども細かく記載されます。

■ 甲区

不動産登記簿に記載されている情報は、「表題部」「甲区」「乙区」の三つに区分されています。
表題部にはその物件の所在地や面積、用途などの一般的な情報が記載されていますが、「甲区」にはその物件の「所有権」に関わる情報が記載されており、その物件を所有するのは誰か、いつ、なぜ所有者が変わったか、ということがわかるようになっています。
「乙区」はこの所有権以外のさまざまな権利(抵当権など)について記載される部分です。

■ 個人民事再生

個人民事再生とは、ローンなどの返済が不可能となった債務者のための救済手続きです。住宅などの財産を維持したまま、債務を整理し、再生計画にもとづく返済をしていくための手続きです。地方裁判所への申し立てを行い、債務の支払いを一度ストップしてから、債務の一部免除や返済条件の軽減などを行います。個人民事再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2種類があります。

「小規模個人再生」は、住宅ローン以外の債権額が総額5,000万円以下であり、将来にわたって継続した収入を得る見込みのある個人が利用できる民事再生です。事案に応じ、債務の減額や長期分割払いが認められます。減額については、法律上の「最低弁済額」か、「現在の保有財産の合計額」の多い方を支払うことになります。支払期間については原則として3年間です。
裁判所から再生計画の認可を受けるための条件として、債権者から過半数の反対がないこと、かつ債権額の2分の1以上を占める者からの反対がないことが挙げられます。

「給与所得者等再生」とは、小規模個人再生の利用条件を満たす者のうち、給与などにより変動の少ない収入がある者が利用できる手続きです。小規模個人再生の場合には、「最低弁済額」と「現在の保有財産の合計額」のいずれか多い方が支払額とされますが、給与所得者等再生の場合には、この二つに「2年分の可処分所得」を加えた三つのうちで、もっとも多い額を支払うこととなります。そのため小規模個人再生よりも返済額が多くなる傾向がありますが、裁判所に認可されるための「債権者の反対がないこと」という要件がなく、申請が通りやすくなっています。

■ サービサー

サービサーとは、金融機関などから不良債権を買い取り、債務者から借金を回収する業者です。債権回収はもともと弁護士にのみ認められる業務でしたが、非合法な形でそれを行う反社会的勢力などの存在が社会問題として浮き彫りになり、これに対処するため1999年に「債権管理回収業に関する特別措置法」が施行されました。これにより、債権回収業務に民間企業も参入することができるようになり、クリーンな形での債権回収が徹底されることとなりました。
サービサーとして認可されるためには、法務大臣の許可が必要であり、反社会的勢力との関連を明確に絶っている企業でなくては業務を行うことができません。

■ 債権者

お金を貸している人のことです。
債権とは、「ある人にお金の支払いを要求できる権利」のことであり、住宅ローンの場合であれば、お金を貸している金融機関が債権者の立場にあります。

■ 債権譲渡

債権譲渡とは、「お金の支払いを求める権利」を他人に譲ることを指す言葉です。
もともとの債権者と、債権を譲り受ける者との間で自由な契約を結び、債権の取引を行うことができます。もともとの債権者が、債務者に「債権が譲渡されたこと」を通知することにより、この譲渡契約は法的な有効性をもつことになります。債務者はこの譲渡内容に対して、異議を申し立てることができません。

この通知に契約の確定した日付が記されていなければ、第三者に対して効力を発揮することができません。もし、複数人に債権が譲渡され、内容に重複がある場合には、確定日付のある通知が先に債務者のもとに届いた方の契約が優先されることとされています。

■ 催告書

債権者が債務者に対して、借金の返済を催促するための書類です。
ローンなどの支払いが遅延している際に送られてくる「督促状」との違いは、催告書は多くの場合「内容証明郵便」で送られてくることです。内容証明郵便の効果として、「その内容が確実に相手に伝わっている」ということを証明できるのはもちろんですが、もう一つ、「時効を遅らせることができる」という重要な点があります。債務者が支払いに応じない態度を続け、そのまま時効となってしまう、という事態を防ぐ効果があるのです。
内容証明郵便が届くことにより、時効までの日数は約6ヶ月間、一時的に停止されます。6ヶ月経てばまた時効までのカウントダウンが始まるわけですから、債権者は通常、この6ヶ月のうちに法的手段に訴えることになります。

■ 債務者

債務者とは、「お金を返さなければならない人」のことです。返済の義務を果たさなければならない人、ということです。住宅ローンであれば、ローンの借主が債務者にあたります。

■ 債務整理

法律に定められた手続きにより、返済が困難となった借金を整理する方法です。自己破産や任意整理、特定調停や民事再生といった手続きが存在します。

■ 詐害行為

詐害行為とは、債務者が債権者の利益を害するために、自身の財産を減少させるような行為を故意に行い、債権者が弁済を受けられないようにすることです。
「ローンの返済が難しくなってきたから、担保に入れている不動産を、債権者に差し押さえられないよう友人に安く譲る」などのケースがこれに該当します。
債務の支払いが不可能であると知りながら、債権者を害するために行われた財産の処分は、債権者による申し立てにより取り消すことができます。

■ 差押え

ローンや借金の返済が遅れている債務者から、債権者が強制的に債務を回収するため、債務者の所有する不動産などの財産について、債務者が自身で処分することを禁じる措置です。つまり債務者が自分の財産を自由に処理できないようにすることで、債権者側がいつでもそれを換金できる状態にしておく、ということです。
差押えの対象となるのは、不動産のほか、債務者の所有している動産や有価証券、各種債権などです。

■ 残債務

ローンや借金などの残額のことです。債務整理をした後も残る支払い義務や、任意売却を行った後に残ってしまった債務なども、残債務と呼ばれます。
任意売却後に残った債権には担保となる家が売却されているため、無担保となってしまいます。この無担保債権は通常、ローン会社や金融機関からサービサーに買い取られ、その後サービサーが債務者に対し残債務の支払いを請求することとなります。交渉により、残債務を減額したり、支払いの猶予をもたせてくれる場合もあります。

■ 執行官

裁判所の決定に従い、文書の発行や、物件明け渡しの措置など、各種事務処理を行う職員のことを執行官と言います。
執行官は国家権力による決定事項を実際に行動に移す役割を担っているため、その職務を妨害された場合、警察の援助を受けることができるなど、行為の遂行において非常に強い権限をもっています。

■ 自己破産

多額の借金により生活が困難となっている者について、その債務と財産を一掃し、再起する機会を与えるための制度です。

破産手続きを行う場合、最低限の生活に必要な物品を除き、あらゆる財産を換金し、すべての債権者に対してその債権額に応じた分配を行います。この手続きを債務者が自ら申し立てることを自己破産と呼んでいます。

自己破産をすると、およそ5~10年にわたり信用情報機関のブラックリストに登録されるため、その期間は借金はもちろん、クレジットカードの発行などの手続きが難しくなります。

■ 専属専任媒介契約

個人の方が不動産売買を行う場合、不動産業者にその仲介を依頼することがほとんどです。専属専任媒介契約は、その依頼時に結ぶ契約の一種であり、依頼した側が契約を結んだ業者以外に、売買への介入を禁じる形の契約です。
「一度頼んだら他の業者に重ねて依頼することができない」というのは下の「専任媒介契約」と同じですが、専属専任媒介契約の場合には、さらに「自力で探した売買相手と契約することができない」という制限があります。

なお、一般媒介契約の場合では、「他の業者への依頼」も、「自身で見つけた相手との売買」も行うことができます。

■ 専任媒介契約

不動産業者に、不動産売買の仲介を依頼するときに結ぶ契約の一種であり、依頼した側が契約を結んだ業者以外に、売買への介入を禁じる形の契約です。
上記の専属専任媒介契約の場合と同様、他の業者への依頼はできませんが、こちらは自分自身で見つけた相手との直接の取引であれば、制限なく行うことができます。

■ 代位弁済

文字通り、「特定の債務者の代わりに、その債務を返済する」ことを指します。住宅ローンなどの返済が不可能となった場合、ローン保証会社などが債務者に代わり、金融機関に対してローンの残額を一括で返済します。
「代位弁済手続き開始」という通知が届いたら、この手続きが行われ、債権者が金融機関からローン保証会社に移った、ということを意味します。これ以降、債務者に対して返済を求めるのは保証会社となりますが、代位弁済の手続きが行われた時点で、債務者からは「支払いを一定期間待ってもらう権利」が失われてしまいますので、保証会社は債務者に対して一括返済を求めます。これに応じることができない場合、保証会社は担保不動産を競売にかけるための手続きに移行していきます。

■ 短期賃貸借保護制度

抵当権(ローンが返済されない場合に不動産を担保とする権利)が設定されている不動産に、後から賃借権(貸主に賃料を払ってそこに住める権利)が設定された場合、本来であれば登記された順番が権利の優先順位となるため、賃借権は抵当権に対して劣位となります。ところが2004年以前までは、賃借権は例外的に、抵当権の後に登記されたとしても、賃借契約が満了するまでは継続することができるという「短期賃貸借保護制度」が存在しました。
しかし2004年の法改正により、それまでこの制度によって認められていた3年間の明け渡し猶予は、半年間に縮小されました。これにより、抵当権が設定された後に賃貸借契約を結んだ貸借人は、競売から6ヶ月のうちに退去・明け渡しを行わなくてはならないことになりました。

■ 遅延損害金

債務の返済が期日までに行われなかった場合、その遅延によって債権者にはなんらかの損害が発生していると考えられます。
遅延損害金とは、遅延によって債権者に生じた損害に対する補償金です。実際に債務者にとっては、「支払いが遅れたことに対するペナルティ」としての役割をもつことになります。
この遅延損害金の割合は明確に法律で定められており、遅延した分の金額と、その期間に応じて下記の利息が発生することになります。
10万円未満…年29.2%
10万円以上100万円未満…年26.28%
100万円以上…年21.9%

■ 長期賃貸借

不動産に抵当権が設定される以前の段階から設定されている賃貸借のことを言います。契約期間が2年間である場合や、とくに機関に定めのない賃貸契約についても、賃貸借が抵当権以前から設定されていればこの長期賃貸借となります。
この長期賃貸借は非常に強い効力を有し、不動産が仮に競売で落札されたとしても、買受人はその占有者(入居者)を追い出すことはできません。長期にわたる家賃滞納などの特殊な場合を除き、買受人の意思で占有者を立ち退かせることは法的に不可能ですので、もし居住目的で競売不動産を落札しようと考えている場合には避けるべき物件です。

■ 抵当権

住宅ローンなどで金融機関がお金を貸し出す際に、返済が行われない場合に備えて設定する権利であり、債務者が返済不能に陥ったときに不動産を担保とすることができる権利のことです。
抵当権についての情報は登記簿上に明記され、実際に債務が返済されなくなれば債権者はこの抵当権を実行し、競売などの手続きにより未払い分を回収します。

■ 登記簿

不動産の登記簿には土地に関わるものと建物に関わるものの2種類があり、土地は1区画ごと、建物は1棟ごとにその情報が記載されてます。
土地と建物いずれの場合にも、登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」の三つの部分から構成され、表題部には物件の所在地や面積などの基本情報、甲区には物件の所有者の情報、乙区にはその他の抵当権などの権利情報が記載されています。
登記簿上に記載されている内容は、法律により公示が義務づけられているため、手数料を納付すれば誰でも閲覧することができます。

登記簿の写しのことを「登記簿謄本」と呼びます。
この内容は法務局のコンピューター上で管理されており、法務局から交付される登記事項に関する証明書のことを「登記事項証明書」と呼びます。
登記簿謄本と登記事項証明書は、同一の内容・効力を有しています。紙として保管されている登記簿をコピーしたものが「登記簿謄本」、データとして保管されているものを交付したものが「登記事項証明書」となります。

■ 特定調停

借金などの返済が困難になった場合の、債務整理の方法の一つです。
裁判所の調停員が仲介を行い、債務者と債権者、その他利害関係をもつ者との話し合いを進めていきます。調停員は状況を鑑みながら、金額や期間など、返済条件の軽減を行う方向で働きかけを行っていきます。任意整理とは異なり、弁護士などの専門家へ依頼する必要がないことも大きなメリットです。
ただし、ここで結ばれた返済協定に反して返済が行われない場合、給与の差押えなど強制執行の対象となります。

なお、過払い金については特定調停で請求することができないため、返還請求を行う場合には別途手続きが必要です。

■ 内容証明郵便

相手に確実に見てほしい文書を送る場合、通常の郵便では、送ったものが相手に確認されているかを確認することは困難です。内容証明郵便を使えば、自分が送った内容や、相手が受け取ったという事実が記録として残るため、「相手はしっかりこの通知を見た」という公的な証拠として、裁判などで用いることができます。
ローンを滞納した場合に送られてくる催告状などはこの内容証明郵便の形で送られてくるため、「請求されているとは知らなかった」という言い逃れは通用しなくなります。
また、内容証明郵便には時効を遅らせる効果があります。支払わないまま時効を迎えることを防ぐ手段としても、この内容証明郵便は用いられます。内容証明郵便によって時効のカウントダウンがストップするのは6ヶ月間ですので、送った側はこの間に法的手続きに移行する準備を整えるのが通常の流れです。

■ 任意整理

債務の返済が困難になった状況において、債務を整理する方法の一つです。弁護士が債務者の依頼を受け、代理人として債権者と交渉を行い、債務の減額や支払いの猶予といった支払い条件の緩和を求めます。
交渉によって和解が成立すれば、その内容にもとづき支払いを行っていくことになります。

弁護士に依頼を行わない「特定調停」の場合と異なり、こちらは同時に過払い金の請求まで行うこともできます。弁護士費用はかかりますが、過払い金が多く見込まれる場合には任意整理を依頼してしまった方が、最終的なコストは安く抑えられるかもしれません。

■ 任意売却

ローンの返済が滞ったために、競売にかけられる恐れのある不動産を、債務者の意思により一般市場で売却することです。競売に比べて、相場に近い価格での売却が可能であるため、ローンの残債を大きく減らせるメリットがあります。
債権者の同意が必要となりますが、債権者にとっても対象の不動産が高額で売却されることのメリットは大きいため、同意を得ることはそう難しいことではありません。

■ ノンリコースローン

通常のローンでは当然、ローンが完済されるまで借り入れた側は返済責任を負います。つまり、返済が困難になり、ローンの残りを返済するために家を売ったとしても、売却価格がローンの残高よりも低ければ、支払えなかった部分に対しての返済義務はそのまま残ることになります。
これに対してノンリコースローンは、ローンの担保となる不動産にリスクが限定されます。つまり、返済が不可能となった場合でも、担保となっている不動産を売却すれば、その売却価格に関係なく返済義務はなくなる、ということです。
一般のローンに比べ、やはり金利は割高になります。

■ 売却基準価額

2005年まで、不動産競売においては「最低売却価額制度」というシステムが採用されていました。まず裁判所の執行官が不動産鑑定士の力を借り、物件の価値を調査し、事前に「最低売却価額」を設定します。実際の競売の場面では、この最低売却価格を下回る額での入札を認めない、という制度です。
2005年の4月以降、この制度は変化し、まず事前の調査において設定されるのが「最低売却価額」ではなく「売却基準価額」というものに変更されました。この「売却基準価額」から、20%減額した価格を「買受可能価額」とし、これ以下での入札を認めない、とするシステムが現在では採用されています。
以前の「最低売却価額」と、「売却基準価額」は名前は異なりますが、実質的には同様のプロセスで算出されるため、評価額も同様の水準となります。つまり、改定後の制度では減額される「20%」の分だけ、入札可能な価格が下がる、ということになります。

■ ハンコ代

一般には、「法的に支払い義務はないが、相手からスムーズに同意を得るために、気持ちとして相手側に支払うお金」を指す言葉です。不動産に関わる場面では、主に任意売却が行われる不動産に複数の抵当権が設定されている場合に、売却時の配分について後順位者の同意を得るために支払われるお金を指して用いられます。

抵当権者が複数いる場合、競売の場合と任意売却の場合とで、それぞれが得られる配当は変わってきます。後順位者のなかには、「競売でも任意売却でも得られる配当はゼロ」という方がいることも少なくありません。その場合、この「いずれにせよ配当ゼロ」の方が任意売却に協力する理由がないため、この方から任意売却の同意を得ようとするなら、いくらかの金銭を支払うことで納得してもらうしかありません。このようなときに、任意売却によってより多くの配当を得ることになる者から、この後順位者に対して「ハンコ代」を支払うことが慣例となっています。

■ 評価書

競売が行われる際に不動産鑑定士などによって作成される、対象物件の情報が記載された書類です。売却の基準となる価格や、その算出の根拠などが記録されています。

■ 物件明細書

競売において作成される書類の一つであり、競売の対象となる不動産の権利関係や占有者の有無などについて、裁判官の見解が書かれています。

■ ブラックリスト

一般の用法としては「要注意人物のリスト」という意味で用いられますが、不動産や金融の業界で用いられる「ブラックリスト」とは、金融機関などが参照する「個人信用情報登録機関」で管理されている情報のうち、債務の返済の長期遅延や、自己破産、債務整理などの「事故情報」のことを指しています。
個人信用情報機関が管理するデータのうちには、金融機関からの借入情報や、クレジットカードの利用記録をはじめ、支払い状況や契約違反情報など、およそ「金の貸し借り」をめぐるあらゆる情報が含まれています。
「事故情報」はこのデータに登録されてから5年間は消えず、その間は融資を受けることはもちろん、クレジットカードの作成なども非常に困難となります。

■ 保証料

住宅ローンを借りるときには、借り入れた元金とその利息のほか、「保証料」というものを支払わなくてはなりません。この保証料は、住宅ローンを融資している金融機関に支払われるものではなく、ローン保証会社に対して支払われるものです。
ローンの返済が困難になり、滞納が数ヶ月にも及ぶ場合、ローン保証会社は債務者に代わって一度ローンの残額を肩代わりします。このように保証会社が金融機関に対して、債務者の代わりにローンを一括返済することを「代位弁済」と呼びますが、万が一の際にこの代位弁済を行ってもらうための費用が「保証料」なのです。
しかしもちろん、代位弁済が行われても債務者のローン返済義務が消えるわけではありません。債権が金融機関から保証会社に移り、今度はこの保証会社に対してローンの残額を返済しなければなりません。

保証料の支払いは、借入の際に一括で支払う方式と、金利に上乗せして毎月支払う方式の二つのタイプがあり、どちらかを選べるようにしている金融機関がほとんどです。保証料の額は、借り入れる金額や支払いの期間により上下します。

■ みなし弁済

法律の上限を超える金利であっても、債務者の自由な意思決定により支払ったと認められる場合など、特定の条件を満たした場合に、29.2%までの金利は合法とする例外措置のことを「みなし弁済」と呼びます。「借りている側が好きで払っている金利だから、多少高くても問題ない」という制度です。
しかしもちろん、借りる側は弱い立場にあるため、「みなし弁済」の適用条件が広がってしまえば債務者に多くの不利益が生じることが考えられます。そのため実際、「みなし弁済」が裁判の場で認められるケースはほとんどない状況です。

■ 民事再生法

経営破綻に陥っている企業を倒産させずに再起させることを主な目的とする法律ですが、個人の再生にも利用することのできる制度になっています。地方裁判所に対し、小規模個人再生や、給与所得者等再生の申し立てを行うことにより、債務を整理することができます。

■ 民事執行手続き

借金の返済が滞っている場合、債権者が裁判所に申し立てを行い、債務者の財産を差し押さえてお金に換えるための手続きです。抵当権が設定されている不動産に対して行われる「担保権の実行手続き」や、競売によって落札された不動産の明け渡しが行われない場合の「強制執行手続き」があります。

■ 無剰余

担保としての不動産価値に余りがないことを無剰余と言います。不動産の時価よりも、それを担保として設定した借金の額の方が上回ってしまっている状態のことです。
無剰余の状態で不動産を売却しても、債権をすべて回収することはできませんので、ここから新たに抵当権を設定しても売却時の配当を得ることができません。

■ 無担保債権

不動産などの担保が設定されていない債権のことです。競売などにより不動産を売却し、その資金をローンの残債にあてても返済できない場合、ローンの残りには担保がありません。この無担保債権は債権者にとって、「いざというときに回収するあてのない債権」となるため、著しくその価値が低下します。
無担保債権は通常、ローン保証会社から「サービサー」という債権回収業者へと格安で譲渡されることになります。

■ 無担保ローン

借り入れる際の条件として、担保を設定する必要がないローンです。自動車ローンや教育ローンのほか、住宅ローンでも利用できるものがありますが、通常の受託ローンと比べて限度額が低く、金利が高いというデメリットがあります。

■ 予告登記

「登記簿の内容が変更される可能性がある」ということを、見る人に告げるための登記です。一般的に、登記に関わる裁判が行われているケースなど、その結果によって登記簿の内容が影響を受けることが考えられるときに、その後のトラブルを避けるために登記簿上で警告を行えるという効果があります。

■ リスケジュール

債務者からの要請により、債権者がもともとの返済条件の見直しを行い、返済額や期間などについて、支払いの猶予をもたせることを「リスケジュール(リスケ)」と言います。
法的措置とは異なり、債務者やその代理人と、債権者が交渉を行うことになりますので、交渉の進め方によって支払い条件を大きく緩和できる可能性もあります。

■ 利息制限法

貸金業者が設定する金利の上限を定めた法律です。金利上限は以下のとおりです。
100万円以上…年15%
10万円以上100万円未満…年18%
10万円未満…年20%

■ 連帯債務者

住宅ローンの債務者本人とともに、連帯して債務を負担する者を指します。
「連帯保証人」の場合は、債務者本人が返済不能となった場合に、連帯保証人がその返済義務を負うという形の契約ですが、「連帯債務者」の場合には、同一内容の債権を一緒に返済していく義務を負う、という形の契約となります。
債権者はローンの返済が完了するまで、債務者と連帯債務者のどちらに対しても返済の請求を行うことができます。たとえば夫婦で借入をしている場合であれば、債権者はローンの全額を夫に請求したり、夫婦に半額ずつの返済を求めたり、自由な形で請求を行う権限をもっています。

■ 和解調書

裁判で和解が成立した場合に、その内容について記載した書類です。

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